• Rostoucí míra neobsazenosti
• Delší doba návratnosti
• Vyšší nároky nájemců na technologie a vybavení prostor
• Nová výstavba tažená poptávkou o Růst počtu institucionálních investorů
• Přesun poptávky mimo nejužší centrum do lokalit vnitřního a vnějšího městského okruhu

Kancelářský trh, a to především v lokalitě centra Prahy a vnitřního okruhu, můžeme nadále považovat za zajímavou investiční příležitost. V současné době zažívá velmi dynamické rozšíření nabídky a podobný vývoj bude pokračovat i v nadcházejícím období. Pozitivním jevem uplynulých let byl a stále je výrazný příliv zahraničních investic do celé ČR, přinášející s sebou sekundární potřebu rozvoje a rozšiřování odborných profesních služeb, jako jsou právní, účetní, auditorské a jiné, které ke svému podnikám využívají kancelářské prostory. Tento trend bude pokračovat i v příštích letech a je podporován i členstvím ČR v Evropské unii.

Vývoj českého kancelářského trhu v letech 2002 a 2003 byl ve srovnání s vývojem v průměru zemí EU dynamičtější, a to zejména ve srovnání se situací na trhu v Německu a Slovensku, kde nastala určitá stagnace. Polsko zažívalo intenzivnější rozvoj a Maďarsko bylo na obdobné úrovni jako ČR. Celková kapacita moderních kancelářských ploch v Praze činí přibližně 1,45 mil. m². V porovnání celkového objemu kancelářských prostor je Praha řádově srovnatelná s Budapeští a Varšavou, kde se celkové kapacity ke konci roku 2003 pohybovaly na úrovni 1,34 mil. m² v Budapešti a 1,95 mil. m² ve Varšavě.

Vývoj celého pražského kancelářského trhu, který nadále dominuje sektoru kancelářských nemovitostí, byl poznamenán povodněmi v roce 2002. Nicméně by bylo mylné se domnívat, že z těchto událostí budou dlouhodobě profitovat kancelářské objekty v oblastech nezasažených povodni. Samozřejmě, že došlo k dočasnému snížení poptávky po kancelářských prostorách ve vodou zasažených oblastech, které na druhou stranu vedlo k vyšší míře flexibility developerů v daných lokalitách s cílem přilákat a udržet zde nájemce. Tato pružnost kultury a míry poskytovaných úlev a zvýhodnění ve prospěch zájemců v těchto zaplavených oblastech však přímo ovlivnila i způsob nabízení pobídek a míru úlev v lokalitách, které nebyly zasaženy povodněmi. Developeři tak činili v zájmu zachování konkurenceschopnosti na celém pražském trhu. Developerské společnosti jsou nyní ochotny poskytovat nájemcům vyšší pobídky a finanční úlevy, včetně akceptace nižšího nájemného, než tomu bylo doposud. Potvrdila se očekávání minulých dvou let, a to že díky nižší výkonnosti nejen české ekonomiky byly společnosti nuceny usilovat o omezováni veškerých výdajů na provoz. Toto snížení se projevilo - i na poklesu dosahovaného nájemného za kancelářské prostory ve všech kvalitativních kategoriích a lokalitách.

Ve srovnání uskutečněných objemů pronájmů, označovaných jako Take-Up, s dalšími metropolemi střední a východní Evropy překonala Praha v roce 2003 Budapešť i Varšavu. Musíme si ale uvědomit, že tyto celkové údaje v sobě zahrnují i objemy kancelářských prostor, které byly pronajaty formou prodloužení jejich smluv a nebo objemy kanceláří, které byly prodány nebo stavěny na míru pro konkrétního uživatele s cílem odprodeje. Objem uskutečněných pronájmů po odečtení těchto "prodejů" nebo "prodloužení stávajících smluv" je samozřejmě nižší a v Praze je odhadován na 160 tisíc m².

Zahraniční i české společnosti, které mají zájem o vyhledání nových kancelářských prostor, se začínají ve větší míře zaměřovat na outsoursing i v oblasti realit a tato tendence bude pokračovat. Společnosti se více věnují jen vlastnímu předmětu podnikání ("core business") a vyhledávání kancelářských prostor zadávají odborným realitním společnostem. Ty pro ně obvykle zajistí transparentní průzkum trhu, finanční analýzu obdržených nabídek i posouzení technicko-prostorové vhodnosti objektu. Samozřejmostí by mělo být i naprosto nestranné doporučení v otázkách nájemních podmínek.Potenciální nájemci, kteří nemají vlastni pracovníky se zkušenostmi v této realitní oblasti, takové možnosti vítají. Nicméně společností se sofistikovaným přístupem k vyhledání nových kanceláři je doposud výrazně méně než společností, jež samy přímo vyhledávají kanceláře. Je pochopitelné, že pronajímatelé všeobecně spíše preferují -možnost domluvení pronájmu přímo s nájemcem než s odborným poradcem, který by měl pro svého nájemce objektivně posoudit více nabídek z celého trhu.

Domníváme se, že v uplynulých letech byla naplněna i další pozitivní očekávání, a to především v podobě trvalého zájmu institucionálních investorů o investice do nemovitostí. Za institucionální investici je obvykle považován prodej nově postavené nebo generálně zrekonstruované nemovitosti, která je plně pronajata za tržní nájemné, na základě dlouhodobých "institucionálních" nájemních smluv. Zejména z daňových důvodů se investiční transakce často realizují převodem majetkových podílů ve společnosti zapsané jako vlastník nemovitostí. V roce 2002 bylo realizováno 8 institucionálních investic do kancelářských budov různé kvality a rozsahu a v roce 2003 jich bylo 7. Předpokládáme, že tento trend bude pokračovat. Zahraniční investoři mají mimořádný zájem o akvizice kancelářských nemovitostí. Bohužel, trh zatím nenabízí dostatečné množství vhodných investičních příležitostí.

Pro účely dalšího textu můžeme stručně připomenout úrovně kancelářských prostor, jak jsou je definovány v TREND REPORTU 2002:
Standard prostor "A" - Nově postavené kanceláře s nejmodernější infrastrukturou, flexibilní dispozice příček, klimatizace, zdvojené podlahy, 24 hodinová ostraha a recepční služba, možnost připojení na optický kabel, podzemní parkování, podhledy, moderní antistatický zátěžový koberec.
Standard prostor "B" - Nově postavené kanceláře bez plné klimatizace nebo zrekonstruovaná starší budova s chlazením, bez zdvojených (sendvičových) podlah, jednoduchá recepce, jednodušší vybavení, podzemní nebo nadzemní parkování, běžný koberec.
Standard prostor "C" - Starší budovy bez klimatizace a chlazení, omezené možnosti parkování, bez zdvojených (sendvičových) podlah a podhledů, bez moderních rozvodů počítačové sítě, jednoduché zářivkové osvětlení, "levný" koberec.

Lokální rozdělení v rámci Prahy:

• centrum Prahy
• vnitřní okruh (např. Vinohrady, Žižkov, Smíchov, Pankrác, Karlín, Holešovice)
• vnější okruh (např. Nové Butovice, Vysočany, Libeň, Chodov)
• periférie (např. Ruzyně, Průhonice, Zličín)

V letech 2002 a 2003 došlo v oblasti rozvoje kancelářského trhu k všeobecnému mírnému vzestupu, jak u pražských, tak i mimopražských lokalit. Nejvyšší vzestup kancelářského trhu byl patrný v Praze v lokalitách vnitřního a vnějšího městského okruhu, kde se soustředila největší část poptávky. Z níže uvedené tabulky je patrné, že více než 65% objemu všech transakcí bylo realizováno v oblastech Prahy 2,3,4 a 5, zatímco v centru města, bylo realizováno jen 8% objemu transakcí za rok 2003. Nízký objem realizovaných transakcí v Praze 1 má svou příčinu ve velmi omezené nabídce nově dokončených a moderních budov v centru města.

Můžeme konstatovat, že trend znatelného nárůstu poptávky po kancelářích mimo přímé historické centrum města bude pokračovat, jak bylo zmíněno v TREND REPORTU 2002. Nárůst poptávky po mimocentrálních lokalitách je samozřejmě posilován snahou nájemníků zajistit si dobrou dopravní dostupnost, dostatek parkovacích stání, větší podlažní plochu v jednotlivých podlažích s flexibilním uspořádáním příček, moderní technické vybavení a celkově nižší nájemné a poplatky za služby spojené s užíváním kanceláří. Lokality vnitřního a vnějšího okruhu, jako jsou Vinohrady, Holešovice, Anděl, Karlín, Pankrác atd., tyto kritéria vesměs splňují.

V závislosti na předmětu podnikání je centrum města tradičně preferováno zejména společnostmi finančního a poradenského sektoru a služeb obecně (realitní kanceláře, cestovní kanceláře, zastoupení obchodních firem, právnické kanceláře, apod.). Lokality vnitřního okruhu (Vinohrady, Žižkov, Smíchov, Pankrác, Karlín, Holešovice) jsou obvykle vyhledávány nejširší škálou nájemců, především reklamními agenturami, obchodními společnostmi s rychloobrátkovým zbožím, farmaceutickými společnostmi nebo nájemci z oblasti telekomunikací, vydavatelství apod. Kanceláře vnějšího okruhu podobně jako u vnitřního okruhu poptávají společnosti z oblasti počítačových a telekomunikačních technologií, automobilového a farmaceutického průmyslu a pro dislokovaná zázemí bank, pojišťoven apod. Na periferii se soustřeďují zejména společnosti z distribučního, spedičního a automobilového sektoru, neboť tak mohou snáze zajistit skladový a logistický provoz.

V průběhu roku 2003 byly podepsány tři důležité smlouvy o budoucím pronájmu (pre-lease). Společnost Mafra si pronajala 12 000 m² v Anděl Parku na Praze 5, DHL podepsalo nájemní smlouvu na přibližně 9 000 m² kancelářských prostor a 5 500 m² pro data centrum v budově 5 projektu AIG Lincoln - The Park na Praze 4 a společnost Ringier si pronajala 6 500 m² v projektu Arena Holešovice. Značnou část celkové poptávky v roce 2003 představovalo znovuprojednání smlouvy společnosti Český mobil (Oskar-Vodofone), třetím největším mobilním operátorem v ČR, která tím obnovila pronájem 12 000 m² kancelářských prostor v projektu Vinice na Praze 10. Společnost Hewlett Packard také obnovila nájemní smlouvu na 4 600 m² a další rozšíření o 3 000 m² v BB Centru v Budově C na Praze 4. V neposlední řadě si společnost Unilever zajistila 3 500 m² v administrativním centru Karlín v Praze 8.

Dnešní nájemci kancelářských prostor jsou rovněž mnohem vzdělanější v otázkách realit než před pár lety a při posuzování kancelářských budov začínají klást větší důraz na další skutečnosti. Důležité jsou pro ně možnosti expanze v rámci budovy, flexibilita vnitřního uspořádání prostor, rozsah poskytovaných služeb v budově a s tím související celkové náklady na správu objektu. V mnohých zahraničních společnostech je zásadní důraz kladen na lidský faktor, a to se odráží ve vzrůstajících požadavcích na příjemné a zdravé pracovní prostředí, bohaté denní osvětlení, dostatek zeleně v rámci budovy nebo areálu, použití ekologických materiálů a technologií, a v neposlední řadě i na jednoduchou dopravní dostupnost a možnost využití veškerých služeb, obchodů a infrastruktury v přímém okolí.

Z rostoucích požadavků na kvalitu a technické vybavení a zabezpečení budov vyplývá, že převážná část poptávky bude po novostavbách nejvyšší kvality. Jak se vyvíjejí moderní počítačové a telekomunikační technologie ve světě, tak se utváří a formuluje i poptávka po kancelářích z hlediska technologických nároků. V současné době je v ČR za vrchol technické dokonalosti kanceláří považována kombinace halových kanceláří ("Open Plan Space") se zdvojenou (tzv. sendvičovou) podlahou a podlahovými zásuvkovými krabicemi pro snadné vedení počítačových a komunikačních kabeláží. Nicméně již dnes jsou ve světě známy high-tech budovy, fungující na principu bezdrátových technologií typu Wi-Fi a Bluetooth, kde není třeba žádných počítačových zásuvek a telefonních kabelů apod. Můžeme předpokládat, že tyto technologie projdou do odzkoušeného a rozšířeného uživatelského stádia a stanou se běžným standardem kancelářských budov budoucnosti. To bude mít kladný přínos pro nájemce i pronajímatele v mnohých oblastech komerčního developmentu. Tak bude moci být zajištěna například maximální flexibilita dispozičního řešení kanceláří, úspora nákladů na vnitřní vybavení a stavební materiál, menší prostorové požadavky na konstrukční výšku podlah apod.

Nabídka kancelářských prostor v ČR se koncentruje zejména na pražskou oblast, a to především díky tomu, že kancelářský trh zaznamenal nejvýraznější rozvoj právě v Praze. Řada projektů kancelářských budov byla úspěšně dokončena i v některých dalších městech, jako například v Brně, méně již v Ostravě, Plzni anebo Liberci. Nicméně většinou se jednalo o výstavbu pro konkrétního, dopředu známého uživatele. Takový development s sebou přináší mnohem nižší riziko prvotního neobsazení prostor ve srovnání s běžnou spekulativní výstavbou. Na druhou stranu přináší riziko budoucí limitované poptávky a s tím spojených obtíží při opětovném pronájmu po opuštění těchto prostor prvním nájemcem. V mnoha krajských městech dochází ke zpomalení růstu nabídky méně kvalitních kanceláří (kategorie "B" a nižší) původem z "amatérského" developmentu uskutečňovaného lokálními firmami. Kvalitou a rozsahem a v porovnání s celkovou úrovní trhu je vliv takových projektů na nabídku a poptávku po kancelářích mimo Prahu malý. Renomované zahraniční developerské firmy se vesměs stále soustřeďují na kancelářské projekty v Praze.

Do druhé poloviny devadesátých let se většina kancelářských prostor v Praze nacházela ve zrekonstruovaných budovách. Od této doby bylo zrealizováno mnoho projektů novostaveb a kompletních přestaveb. V současnosti tvoří více než 60% veškerých moderních kancelářských prostor v Praze právě novostavby, zbývající část pak kvalitně rekonstruované prostory. V historickém jádru Prahy je v souvislosti s ochranou historických památek přísně omezena výstavba. Proto podstatnou část moderních kancelářských budov představují rekonstruované prostory, jako například bývalá budova Čechofrachtu - dnes Mango, Slovanský Dům apod. Přibližně 47% kancelářských prostor v centru je nově vybudovaných, zatímco směrem ven tento podíl představuje 67% na okraji centra, 65% v širším centru a 70% na okraji města.

Dle informací na trhu je zřejmé, že přírůstek nových pražských kancelářských ploch činil přibližně 180 tisíc m² v roce 2002 a 160 tisíc m² v roce 2003, což odpovídá 27% nárůstu za poslední dva roky. Tím se celková kapacita moderních kancelářských ploch v Praze zvýšila na 1,45 mil. m². Můžeme konstatovat, že mírný vzestup objemu nabídky kancelářských prostor byl patrný u standardu A a B, zatímco s klesajícím zájmem o méně kvalitní kanceláře je patrný trend uvolňování prostor standardu C a s tím spojený výrazný nárůst objemu nabídky této nejnižší kvalitativní kategorie.

V období nejbližších tří let můžeme očekávat celkový přírůstek kancelářských l v objemu přibližně 510 tisíc m², což vychází z odhadovaných přírůstků : m² v roce 2004, 200 tisíc m² v roce 2005 a 200 tisíc m² v roce 2006.

Celková úroveň neobsazených prostor se na pražském trhu s kancelářskými prostory zvýšila meziročně z 11,5% ke konci roku 2002 na 12,5% v roce 2003. Neobsazenost v novostavbách představuje 11,1%, zatímco ve zrekonstruovaných budovách v Praze je to 14,7%. Vzhledem k nadále relativně malé velikostí kancelářského trhu, který ještě nedocílil rovnovážného stavu, může každým kvartálem podíl volných prostor výrazněji kolísat v souvislosti s nově budovanými prostorami a jednotlivými uzavřenými transakcemi. Rok 2003 právě takové výkyvy zaznamenal. Na konci prvního čtvrtletí tato míra poklesla na 11,3%. Nicméně, během druhého čtvrtletí roku 2003 byly dokončeny čtyři nové budovy, z nichž tři přišly na trh s vysokým podílem neobsazených prostor, čímž podíl volných prostor na trhu vzrostl na 13,6%. Většina volných prostor v těchto projektech byla v průběhu roku pronajata, díky čemuž míra neobsazenosti poklesla (na konci roku dokonce až na 12,5%). Množství volných prostor na pražském trhu se různí v jednotlivých lokalitách. Například současná míra neobsazenosti na Praze 4 je pouhých 7%, a to navzdory faktu, že právě tato lokalita zaznamenala v období posledních dvou let nejvyšší přírůstek nových kancelářských prostor. Míra neobsazenosti v některých oblastech Prahy je významně ovlivňována značným množstvím volných prostor v omezeném počtu budov.

V příštích letech bude celková míra neobsazenosti mírně stoupat na úroveň 13 až 15%, a to v důsledku klesajícího zájmu o kanceláře Standardu C i jako důsledek pokračující spekulativní výstavby

Úroveň dosažitelného nájemného je ve všech metropolích střední a východní Evropy srovnatelná. Nadále se projevuje snaha nadnárodních společností umísťovat svá regionální nebo globální servisní centra do zemí, kde bude celkový objem všech nákladů na provoz těchto center co nejnižší. Z pohledu výše nájemného se Praha opět zařazuje mezi Budapešť a Varšavu. K potvrzení konkurenceschopnosti českého kancelářského trhu můžeme uvést výběr Prahy jako lokality pro globální zákaznické centrum společnosti DHL, která se přemístí do projektu Park na Chodově. Dalším příkladem je i společnost Exxon Mobile, která projevila zájem umístit v Praze své nové globální call-centrum, a to do Paláce Flora na Vinohradech.

Během uplynulých dvou let došlo k určité stabilizaci poklesu nájemného na úroveň, která je dle našeho názoru z dlouhodobého hlediska reálně udržitelná. Je sice zřejmé, že během minulých dvou let došlo k mírnému poklesu efektivního nájemného o přibližně 5 až 10% ve všech kvalitativních kategoriích, nicméně tento pokles není tak výrazný, jako tomu bylo v rozmezí let 1998 až 2001. V nejbližší době v kvalitativní kategorii standardu A nepředpokládáme výrazný pokles. Spíše můžeme očekávat stagnaci případně mírný růst nájemného v lokalitách centra města, kde je velice omezená nabídka nových kvalitních kancelářských budov. U prostor standardu B pak očekáváme mírný pokles a u nejnižší kvalitativní kategorie standardu C výrazný pokles nájemného.

Velké, zejména zahraniční společnosti zpravidla preferují pořizování kancelářských prostor formou flexibilního nájmu oproti pořizování prostor koupí a vlastnictvím. Vysoká pořizovací cena, dlouhá doba odepisování a velice nízká flexibilita v případě změny požadavků na kanceláře (kvalitativní i prostorová) vede k vyššímu zájmu o nájem. Mezi společnosti, které preferují podnikání v pronajatých prostorách patří IT a telekomunikační firmy (například IBM, HP, Dell, EuroTel, T-Mobile, Oskar), konzultační a servisní firmy (KPMG, PWC, Deloitte, DTZ, Gleeds) a FMCG a farmaceutické firmy (GlaxoSmithKline, Unilever, Procter&Gamble). Naopak mezi společnosti, které dávají přednost podnikání ve vlastních prostorách a nemovitostech můžeme řadit pojišťovny (Uniqa, Generalli), některé banky (ČSOB) anebo státní instituce (Český statistický úřad, Národní bezpečnostní úřad).

V současnosti na pražském kancelářském trhu působí zhruba dvacet větších zahraničních i českých developerských společností. Mezi nimi můžeme jmenovat například AIG Lincoln, Passerinvest, Europolis, Skanska, ING Real Estate, Doughty Hanson, Orco Property Group, Real Estate Karlín, UBM, Hochtief, Karimpol a Sekyra Group.

V posledních dvou letech na český trh nemovitostí v oblastí kancelářských ploch vstoupili další developeři (TriGránit Development Corporation, Doughty Hanson), resp. investoři (Sachsenfonds, Deka, Quinlan Partnership). V následujících letech neočekáváme žádný další významný příchod nových developerů, ale spíše zvýšený zájem institucionálních investorů, kteří považují Českou republiku za zajímavé a stabilní investiční prostředí.

Nejčastější zastoupení developerů a investorů kancelářských prostor dle původu jejich kapitálu je z USA, Německa a Rakouska. Investoři z Rakouska a Německa mají tradiční zájem o investice v tomto regionu a jejich působení na českém trhu se datuje již od počátku devadesátých let. Tento trend předpokládáme až do roku 2006, s tím, že dále vzroste zájem investorů z Izraele, Velké Británie a Irska.

Česká republika je stále více považována za stabilní investiční prostředí, kde jsou dosahované výnosové míry ("yields") pro kancelářské objekty stále vyšší než v mnoha vyspělejších zemích Evropy. V uplynulých letech ještě více zesílil zájem zahraničních investičních fondů a investičních společností o nákup plně pronajatých kancelářských nemovitostí jako předmětu svých investic. Hlavním předpokladem úspěšného prodeje nemovitosti jako investice je vybudování vysoce kvalitní a technicky vyspěle vybavené nemovitosti a uzavření dlouhodobých nájemních smluv akceptovatelných investorem. Tyto nemovitosti jsou v současnosti považovány za nejjistější investici v oblasti nemovitostí.

Poptávka po koupi moderních plně pronajatých kancelářských nemovitostí v Praze nadále výrazně převyšuje nabídku a tlačí výnosové míry dolů. Investice na kancelářském trhu byly v posledních dvou letech realizovány za míru návratnosti v rozmezí 8,5 až 10%, v závislosti na kvalitě a lokalitě produktu. Během roku 2004 a 2005 se možná dočkáme realizace prvních transakcí v rozmezí míry návratnosti 8,0 až 8,5% za nejkvalitnější produkty a v dlouhodobém výhledu po roce 2006 můžeme očekávat míru návratnosti 7,5 až 8,0%.

Můžeme se právem domnívat, že český kancelářský trh bude nadále zcela jistě poskytovat velký potenciál pro nové projekty. Pro období 2004 až 2006 bude vývoj kancelářského trhu v ČR nadále intenzivnější než v průměru zemí EU, zejména oproti Německu. Současně bude obdobný s vývojem na Slovensku a silnější než v Polsku a Maďarsku.

S pokračujícím nárůstem nabídky nad poptávkou souvisí i soustředěný zájem developerů o uzavření nájemních smluv, a to i za cenu poskytování značných zvýhodnění a úlev ve prospěch nájemců, což ostatně nájemci využívají již nyní (jev označovaný pojmem "trh nájemníků"). Předpronájmy budou dosažitelné jen pro silné a zavedené developerské společnosti, které dokáží přesvědčit nájemce nejen zvýhodněnou nabídkou, ale i svými schopnostmi a garancemi vybudovat projekt dle daného časového harmonogramu včas a v proklamované kvalitě.

Do budoucna můžeme očekávat, že se členstvím v EU dojde k částečnému zvýšení stavebních nákladů a k nárůstu poptávky po kancelářských projektech. Neočekáváme však výrazné zvýšení počtu developerů na našem trhu. Průměrná míra neobsazenosti bude mírně stoupat na úroveň 13 až 15% a doba návratnosti se prodlouží.

Nedomníváme se, že by se vstupem do EU zvýšilo dosažitelné nájemné. Současně je nepravděpodobné, že by po současném boomu projektů ve vnějším a vnitřním okruhu nastal významný návrat nájemníků kanceláří do historického centra. Částečný návrat můžeme očekávat až po uvedení všech vnitřních a vnějších městských silničních okruhů a obchvatů do provozu, a tím souvisejícím ulehčení přetížené pražské dopravy.

Relativně vysoká sazba daně z příjmu a zejména odvodů sociálního a zdravotního pojištění v České republice zvyšují náklady zaměstnavatele. To může mít v důsledku vliv na utlumení zájmu světových nadnárodních společností o zřízení globálních nebo evropských center (call centra, regionální servisní a zákaznická centra, back office apod.) v ČR. Je pochopitelné, že tyto společnosti budou vždy preferovat země s celkově nižšími náklady (personální, daňové atd.), jako je Slovensko a další rozvíjející se státy bývalého východního bloku. Tento trend ovlivněný vnějšími ekonomickými podmínkami se může odrazit v objemu realizovaných transakcí na kancelářském trhu. Nicméně se můžeme právem domnívat, že Česká republika díky své unikátní poloze v rámci střední a východní Evropy bude i nadále velice žádanou zemí pro zřizování obchodních zastoupení a bude i v budoucnu sloužit jako výchozí bod pro další expanzi zahraničních firem dále na východ.